В даній статті поговоремо про процес покупки іноземцями земельних ділянок або ж земельної ділянки на якій уже знаходиться житловий будинок.
Отож, дане питання регулюється в Польщі законом котрий діє ще з 1920 року (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), згідно останніх змін до цього закону, іноземець що не має громадянства однієї з держав Європейського союзу, Швейцарії, Норвегії, Ісландії або Ліхтенштейну повинен отримати згоду Міністра Внутрішніх Справ та Адміністрації Польщі на придбання нерухомості в Польщі.
В розумінні закону Іноземцем є:
- фізична особа, що не має польського громадянства;
- юридична особа, зареєстрована в іншій державі ніж Польща;
- юридична особа, зареєстрована в Польщі але контрольована безпосередньо або посередньо особами або товариствами які являються іноземцями або належать іноземцям.
Коли дозвіл не потрібен
Незалежно від вашого громадянства чи місця проживання вам не потрібен дозвіл, якщо ви придбаєте:
- т. зв самостійне житлове приміщення (тобто квартира, в деяких випадках це будинки в забудові шереговій-будинки близнюки) в розумінні Закону від 24 червня 1994 року про власність на житлові приміщення – це приміщення, яке складається з кімнат і допоміжних приміщень (наприклад, кухня, ванна) і забезпечує вам належні житлові умови. До таких приміщень також можна віднести, в тому числі, підвал або горище, навіть якщо вони не розташовані безпосередньо біля нього;
- приміщення або частка в приміщенні, призначена для гаража – якщо ви як покупець або власник нерухомого майна або самостійного житлового приміщення бажаєте мати гараж для забезпечення належних житлових умов;
- нерухомість – якщо ви проживаєте в Польщі не менше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання KARTA STAŁEGO POBYTU або дозволу на довгострокове перебування в ЄС (KARTA REZYDENTA DŁUGOTERMINOWEGO W UNII EUROPEJSKIEJ);
- нерухомість, яка стане частиною спільної сумісної власності подружжя – якщо у вас є дружина або чоловік з польським громадянством і ви проживаєте в Польщі принаймні 2 роки після отримання дозволу на постійне проживання або дозволу на довготермінового резидента ЄС;
- нерухомість прийнята у спадщину від особи, яка була її власником не менше 5 років (наприклад після смерті матері, батька або дідуся чи бабусі).Проте є виключення з цього правила – Дозвіл на придбання нерухомого майна необхідно мати у 5 зазначених вище випадках, якщо ви купуєте нерухоме нерухомість, розташовану в прикордонній зоні (50 км від лінії кордону), та сільськогосподарські угіддя площею що перевищують більше ніж 1 га.
Які умови необхідно виконати для отримання дозволу
Ви отримаєте дозвіл при наявності таких умов:
- придбання вами нерухомості не створюватиме загрози обороні, державній безпеці чи громадському порядку;
- придбання вами нерухомості не суперечуватиме державній та соціальній політиці Польщі;
- ви доведете наявність обставин, які підтверджують ваші зв’язки з Польщею (наприклад: польське походження чи національність; у вас є дружина або чоловік, який є громадянином Польщі; у вас є карта побиту (karta czasowego pobytu, karta stałego pobytu, karta rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej). Увага, карта тимчасового побиту не може бути видана для жертв торгівлі людьми або через обставини, що вимагають короткострокового перебування іноземця в Польщі);
- ви є членом правління підконтрольної вам юридичної особи(Sp. z o.o., Sp. z o.o. S.K., Sp. z o.o. S.K.-A., S.A. та інші форми юридичних осіб);
- ви ведете одноособову господарську діяльність на території Польщі;
- ви ведете бізнес або сільськогосподарську діяльність у Польщі, відповідно до положень польського законодавства.
Якщо ви купуєте нерухомість для проживання в Польщі, то її площа не може перевищувати 0,5 га.
Якщо ви є підприємцем і купуєте нерухомість з метою ведення бізнесу, ви повинні довести міністрові, що придбання нерухомості пов’язане з реальними потребами, що випливають із характеру ведення вашого бізнесу або сільськогосподарської діяльності.
Документи подаються до міністерства до кінця дійсності вашої карти побиту, а також до закінчення терміну який прописаний у попередньому договорі купівлі-продажі або в заяві-намірі продати/подарувати вам таку таку нерухомість.
Час очікування на дозвіл
Документи потрібно подати на розгляд Міністерства завчасно, аби встигнути до закінчення термінів зазначених в попередньому договорі купівлі-продажі або заяві-намірі продати/подарувати вам таку нерухомість. Для моїх клієнтів розгляд таких заяв у міністерстві триває від 2,5 до 4 місяців залежності від складності справи. Нерідко до мене також звертаються бюра нерухомості та клієнти, котрі пробували самостійно виготовити такі дозволи та в результаті очікували на такий дозвіл навіть 1 рік до моменту звернення до мере за допомогою.
Це варто знати
Якщо ви купуєте нерухомість без необхідного дозволу, то така угода, згідно положень цивільного кодексу Польщі, вважається недійсною. Про недійсність правочину приймається відповідне судове рішення. Таку справу передає на розгляд суду: войт гміни ( або бурмістр чи президент міста), у якому знаходиться майно; також це може зробити міський голова (староста), або воєводський маршалок, або воєвода. Також таку заяву має право передати до суду і Міністр внутрішніх справ та адміністрації Польщі.
Моя порада
З практики знаю, що нерухомість яку бажаєте купити в Польщі коштує від 200 тис злотих-700 тис злотих, а тому наполеглево вам рекомендую дуже уважно поставитися до питання вибору особи що вестиме вашу справу в Міністерстві Внутрішніх Справ та Адміністрації, адже на практиці такі особи дуже часто не мають юридичної освіти, не знають польського земельного законодавства та навіть часом не мають документу, що підтверджує елементарне знання мови. Кожного місяця до мене звертаються за допомогою 1-2 клієнти, що вже мали негативний досвід в цих справах. Ціна питання дуже висока, тому провіряйте кому довіряєте ведення Вашої справи.
з повагою
юрист-міжнародник
Дунай Василь Анатолійович
P.s. працюю в м. Кемпно,
Legal Consulting
ul. Kościelna 3 (3 поверх)
63-600 Kępno
+48 537 132 312 (для запису на консультацію/зустріч)
Увага! я не надаю безкоштовних телефонних порад та консультацій.